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不動産用語集７（都市計画・開発についての用語）
1. 市街化区域
都市計画区域内ですでに市街地を形成している区域（既成市街地）と、線引きが行われた時点で以後10年以内に優先的に市街化を図るべきとされた地域を「市街化区域」と言います。同区域内では用途地域が定められ、道路・公園・下水道などのインフラを重点的に整備するとともに、土地区画整理事業や市街地再開発事業などが意味され実施されています。また、一定の開発行為には許可が必要です。農地転用許可は不要で、農地委員会への届け出のみで転用可能です。
2. 市街化調整区域
都市計画区域内のうち、市街化を抑制する地域に指定されているエリアを「市街化調整区域」と言います。原則として開発することは禁じられています。不動産の価値としてこの事の意味合いは大きいです。開発や農地転用にも許可が必要です。建物は、農林漁業用など限られたものしか許されず、住宅は原則として建てられません。不動産公取協の表示規約では「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません」と16ポイント（約5.6mm）以上の文字で表示することが義務づけられています。
3. 生産緑地
市街化区域内農地のうち、将来にわたって適切に保全される緑地として指定された地区のことを言います。生産緑地地区に指定されると、大都市圏でも固定資産税の宅地並み課税がされず、農地課税になる。相続税の納税猶予・免除制度も適用されます。指定されてから30年経過した場合、または主要な従事者が死亡したり重度の障害になった場合には、市区長に生産緑地の買い取り申し出ができ、その場合、譲渡所得の1500万円控除が受けられます。農地が急速に宅地になった事で、農業の必要以上の衰退を防ぐ意味があったと思われますが、都心部、または近郊などでは相続税や固定資産税対策のために開発を妨げる事にもなり、結果的にいびつな街づくりを進めてしまった法律になってしまったとの指摘も多くあります。
4.開発行為
建築物の建築などを目的に、土地の区画を分割・統合したり、造成工事をしたり、農地から宅地へ地目を変更するなど「土地の区画形質の変更」をすることを言う。三大都市圏の既成市街地や近郊整備地帯の市街化区域では原則500平方メートル以上、そのほかの市街化区域では原則1000平方メートル以上の開発行為を行う場合は、都道府県知事の許可が必要になります。未線引き区域では原則3000平方メートル以上、市街化調整区域では規模に関係なく開発許可が必要です。ゴミ置場の設置、緑地の設置などを義務付ける事で、バランスのとれた街並みづくりを推進する意味があったと思われます。
5.換地
土地区画整理事業で、整理前の土地に代わって整理後に交付される宅地のことを言う。公共用地の分だけ減歩し、場所が移ります。事業の前後の位置や地積、環境、利用状況を考慮して換地計画が定められること。計画通りに工事が完了した後に、関係権利者に対して土地を割り当てることを「換地処分」、換地処分の前に、工事の都合で換地の位置や範囲を仮に指定することを「仮換地」という。事業の前後で土地の評価に不均衡がある場合の清算金もあります。
6.保留地
土地区画整理事業の際に、事業費にあてるなど一定の目的の為に、換地として定めないで施行者の手元に残す土地のことを言う。換地処分後に施行者が取得する。事業の施行前より施行後の宅地価額が増加した場合に、その金額の範囲内で保留地を定めることができます。なお、市街地再開発事業で新設した施設や建物のうち、地権者が取得する権利のある床以外の部分を「保留床（ほりゅうしょう）」と言う。施行者は保留床を分譲したり賃貸することで事業費を賄います。
7.都市計画区域
都市計画法で定められた規制の対象になる地域のこと。都市計画区域には（1）人口1万人以上で商工業などの職業従事者が50％以上の町村（2）中心市街地の区域内人口が3000人以上（3）観光地（4）災害復興地域（5）ニュータウンなどが含まれます。一定の開発行為については都道府県知事の許可、建築に当たっては建築基準法の建築確認が必要です。同区域内は、市街化区域、市街化調整区域、未線引き区域に分かれます。
8.都市再生法
都市部の居住環境の向上や市街地の整備を推進するために制定された法律です。正式には「都市再生特別措置法」と言う。2002年6月1日施行されました。民間活力を利用して、東京などの大都市の国際競争力を回復すること、衰退した地方中核都市の再生、老朽化した木造住宅密集地の再開発などを進めています。既存の建築規制を適用しない「開発特区」の導入、都市計画手続きの迅速化、民間プロジェクトへの金融支援などが盛り込まれています。
9.都市計画法
都市周辺への無秩序な乱開発を防ぎ、良好な環境を保ちながら道路や建物・施設を整備するなど、適正な土地利用を図るために設けられた「街づくりの計画」のことを都市計画と言う。自治体による建築規制、土地収用などの法的強制力を持っています。この都市計画の内容、決定の手続きなどについて定めたのが都市計画法です。1968（昭和43）年制定。同法の対象エリアを都市計画区域として指定。開発許可制度、地域地区制度などを導入しました。
